Kiracının tahliyesi için Türk Borçlar Kanununa göre belirli veya belirsiz süreli kira sözleşmesine dikkat etmek gerekiyor. Kiraya verenin ihtiyaçları, haklı ihtarlar ve süre hesaplamaları önemli. Tahliye sürecinde arabuluculuğa da başvurulmalı.
Kiracının tahliyesi için Türk Borçlar Kanunumuzdaki sebeplerden birinin gerçekleşmesi gerekiyor. Kiraya verenin eve, işyerine ihtiyacı olması, kiracıya bir kira döneminde 2 haklı ihtar gönderilmesi gibi. Herhangi bir sebep ileri sürmeden kiracının tahliye edilebilmek için hepimizin bildiği genel bir hüküm var, o da 10 yıllık sürenin geçmiş olması. Peki gerçekten de evinizi kiraya verdiniz, 10 yıl geçti hemen tahliye davası açabilir misiniz, süre bu şekilde basit mi hesaplanıyor… Bu durum o kadar basit değil, kira sözleşmesinin belirli yada belirsiz olmasına göre şartlar değişiyor.
Eğer kira sözleşmesi belirsiz süreli akdedilmiş ve kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıl geçmişse, bunu takip eden her 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya fesih bildiriminde bulunarak kiracıyı tahliye edebilirsiniz. Konuyu somutlaştırmak için bir örnek verelim, mesela 01.01.2015 tarihli belirsiz süreli kira sözleşmesi akdettiniz, üzerine 10 yıl ekliyoruz 01.01.2025 tarihine ulaşıyoruz. Bu tarihten sonraki 6 aylık dönem için yani 01.07.2025 tarihinde tahliye talep edebilmek için 31.03.2025 tarihine kadar kiracıya tahliye ihtarnamesi tebliğ ettirmeniz gerekiyor (kiracının en geç bu tarihte ihtarnameyi tebliğ alması gerekiyor). Aksi takdirde açacağınız tahliye davası süresinde açmadığınız için reddedilecektir. 6 aylık dönemin bitmesine 3 aydan az bir zaman kalmışsa ancak o zaman ikinci 6 aylık dönem için tahliye ihtarnamesi göndermeniz sözkonusu olacaktır.
Kira sözleşmesinin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğunu nasıl anlarsınız? Açıkçası uygulamada ev olsun işyeri olsun kira sözleşmeleri genellikle belirli sürelidir. Bunu da nasıl anlarız, kira sözleşmesinin süre kısmında 1 yıl, 2 yıl, 3 yıl vs. açıkça yazılıdır. Bu da kira sözleşmesinin belirli süreli olduğunu gösterir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise sözleşmenin belirsiz süreli olduğu yazılır. Kira sözleşmesinde süre yazmıyorsa belirsiz sürelidir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık süreye dayanarak sebep bildirmeden kiracıyı tahliye edebilmenin süre hesabında bazı incelikler vardır. Şöyle ki:
Öncelikle kira sözleşmesinde belirtilen 1 yıl, 2 yıl vs. gibi sürenin geçmiş olması gerekir. Bir örnek vererek olayı somutlaştırmak gerekirse, mesela 01.01.2012 tarihli ve 3 yıllık bir kira sözleşmesi imzaladığınızı düşünelim. İşte öncelikle bu 3 yıllık sürenin yani 01.01.2015 tarihinin geçmesi gerekiyor. Sonra üzerine 10 yıl eklememiz gerekiyor ki 01.01.2025 tarihine ulaşıyoruz. Bu sürenin de üzerinden 1 yıllık uzama süresinin geçmesi gerekiyor, bu süre de 01.01.2026 tarihidir. Bununla beraber 01.01.2026 tarihinden en az 3 ay evvel kiracıya taşınmazı tahliye etmesi için ihtarname göndermeniz gerekiyor (ihtarnameyi kiracıya tebliğ ettirmeniz gerekiyor). Eğer bu süreyi geçirdikten sonra ihtarname tebliğ ettirirseniz açtığınız tahliye davasını kaybedersiniz.
Tahliye davası açabilmek için öncelikle arabuluculuk müessesine başvurmanız gerektiğini de özellikle hatırlatmak isterim aksi taktirde davanız usulden reddedilir.
Av.Hilmiye Arslan Tan